売るのと貸すのは、どちらがお得ですか？
使う予定がない物件をお持ちの方で、
貸した方が良いか、それともいっそ売ってしまおうか、
そんなご相談をいただく場合がございます。
その不動産を手放す気が全くないのなら、
勿体ないですから貸した方がよいとお答えします。
しかし、いずれ売却を考えている不動産であれば、
貸すことは考えずに売却を検討した方がお得になるケースが多いですよ、
とご案内させていただいております。
というのは、不動産は貸してしまうと、
それだけで価格が20％～30％ほど下がってしまうからなのです。
不動産を貸すと価値が下がる理由
第一に、オーナーチェンジ物件となり、
投資目的のお客様ぐらいしか購入を検討しなくなることです。
第二に内見ができなくなること。
貸してしまっている訳ですから、
それを急に「売りたい」と言ってズカズカと上がりこんで内覧させてもらうことはできませんし、
購入希望者は中の状態も見ずに買ってはくれません。
買われたとしても、売却価格も低く抑えられてしまうでしょう。
また万一売れたとしても、正式な賃貸契約がされていては、
借地借家法により、基本的には賃借人をオーナーの一方的な都合で
立ち退きさせることはできません。
どうしても立ち退きをさせるには、
不動産所有者が賃借人の転居先の敷金や礼金、引越し代、
数か月分の家賃プラスアルファを負担することになることが一般的ですから、
お金もかかる上に、立ち退きを説得する労力もかかります。
しかもそれでいて必ず立ち退いてもらえるとも限りません。
その場しのぎ的に貸してしまうのは、あまりオススメできません。
悩んだ時は利回りの計算をしてみましょう
売るべきか、貸すべきか、悩んだときにひとつの参考にしてほしいのは、
利回り「年間賃料÷物件価格×100」（表利回り）の計算をすることです。
投資物件を購入する場合の表利回りは通常8～10％あれば良しとされています。
シングルタイプは利回りが良い場合が多く、
ファミリータイプの物件は利回りが良くないケースが殆どです。
賃貸物件として維持する場合は、固定資産税はもちろん、
建物管理費、修繕積立金、さらには退去時のリフォームや空室の期間があることも
考えておかなければなりません。
賃貸で生じる可能性のあるトラブルも把握しましょう
2年契約の定期借家契約などで賃貸借契約を結ぶ方法もありますが、
通常よりも家賃を２割くらい安めに設定しなければ借主が見つかりにくく、
さらに場合によっては数ヶ月空室になってしまう場合も考えられます。
借り手がついたらついたで、今度は借り手とのコミュニケーションや、
借り手と近隣住民との問題など、
今までは思ってもいなかったような事態に対処しなくてはならないでしょう。
近年ではゴミ屋敷など、以前では想像すらしなかった事態に
大家さんは大いに泣かされているようですよ。
こうして考えてくると、空いている物件とは言え、
簡単に貸し家とするのは良いものの、なにかと面倒だし、
借り手がついたらついたで大変そう。
ずっと所有したままでというお考えではないのなら、
いっそ思い切って売却するというのもひとつの方法だし、
その方がスッキリとするのかも知れませんね。
もし、資産の処分にお悩みでしたら、いちどホームスタッフにご相談ください。
簡単なシミュレーションで家賃収入と売却価格の優劣判定も承ります。
ステップ1「不動産売却を検討する」 こちらもどうぞ
